一、國有資產現狀
（一）國有資產規模龐大
截止到2024年底，全國國有企業資產總額371.9萬億元，負債總額241.0萬億元，凈資產102.0萬億元，平均資產負債率64.8%。
其中，北京國有資產總額為9.31萬億元，負債總額6.17萬億元，資產負債率66.2%。
（二）資產管理存在的問題
1、低效閑置資產問題突出、市場現狀不樂觀：
2、疫情后，資產價格及其租金雙降，各類商辦樓宇空置率創新高；
3、考慮國有資產保值增值，低效閑置資產管理難度加大。
二、盤活存量國有資產的意義
（一）企業自身
1、改善“一利五率”，提質增效；
2、優化資金周轉和減輕債務負擔；
3、防范資金沉淀和債務風險。
（二）社會效應
1、促進經濟社會高質量發展；
2、釋放大量稀缺生產要素。
三、主要支持政策
2022年5月，國務院辦公廳《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》（國辦發〔2022〕19號）
2022年6月，國家發改委《關于做好盤活存量資產擴大有效投資有關工作的通知》（發改辦投資〔2022〕561號）
2022年9月22日，北京市人民政府辦公廳《關于存量國有建設用地盤活利用的指導意見（試行）》（京政辦發〔2022〕
2022年11月，自然資源部和國資委《關于推進國有企業盤活利用存量土地有關問題的通知》（自然資發〔2022〕205號）
2024年5月，自然資源部、國家發改委《關于實施妥善處置閑置存量土地若干政策措施的通知》（自然資發〔2024〕104號）
四、支持政策要點
（一）《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》
1、引導支持基礎設施存量資產多、建設任務重、負債率較高的國有企業，把盤活存量資產作為國有資產保值增值以及防范債務風險、籌集建設資金、優化資產結構的重要手段，選擇適合的存量資產，采取多種方式予以盤活。
2、重點方向：老舊廠房、文化體育場館和閑置土地等，以及國有企業開辦的酒店、餐飲、療養院等非主業資產。
3、七種方式：REITs、PPP、產權交易所、國有資本投資運營、社會資本盤活改擴建、閑置低效資產盤活、兼并重組等。
（二）《關于推進國有企業盤活利用存量土地有關問題的通知》
1、存量土地資產更名和處置
土地權利人名稱變更：不變用途、不變價值、依法取得、國有全資，直接辦理。
已改制國有企業原生產經營性劃撥土地：①作價出資(入股)或授權經營方式處置，按原改制批文核準和審批。②保留劃撥或出讓、租賃等方式處置，直接辦理用地手續。
2、盤活利用存量土地
支持產業、行業的，可享受在5年內不變用途、規劃過渡期支持政策。
提高工業用地中行政辦公及生活服務設施比例，用于建設宿舍型保障性租賃住房。（保障性租賃住房的實施意見）
通過自主、聯營、轉讓等多種方式推進存量土地的改造開發，也可以由政府依法收回國有建設用地使用權重新供應。
鼓勵利用存量土地進行公益開發。
3、處理歷史遺留問題
用地行為發生在1986年12月31日之前，材料不全但無爭議，確權登記。
用地行為發生在1987年1月1日至2009年12月31日之間的，符合規劃且征地協議落實到位、無糾紛的，補辦土地轉用征收手續。
（三）《關于存量國有建設用地盤活利用的指導意見（試行）》
1、建設用地指標多方向統籌，行政區范圍內轉移、整合；
2、70%+（15%+15%）混合利用：生活配套15%、研發占比15%；
3、重點功能區及現狀軌道站點周邊，閑置物業可改建成保租房；
4、土地利用方式可協議、可租賃、可彈性出讓；
5、異地置換土地，被騰退企業可協議出讓拿地；
6、騰退至副中心的國有企業可購買或自建辦公樓；
7、盤活再利用項目可協議出讓給原土地使用權人；
8、土地出讓價款繳納可分期（最長1年），首期最低繳納50%；
9、工業用地或倉儲用地提高土地利用率、增加容積率不補交地價款。
（四）《關于實施妥善處置閑置存量土地若干政策措施的通知》
1、支持預告登記轉讓。市、縣自然資源主管部門對于項目投資額未達到25%的，可進行預告登記，在投資額達到法定條件后辦理轉讓手續。
2、加快推進房地產用地“帶押過戶”。加快實現“帶押過戶”業務跨銀行業金融機構可辦，覆蓋房地產用地。
3、規范分割宗地開發或轉讓。對于因規劃調整、企業經營困難或破產等原因無法全部開發利用的土地，經市、縣人民政府批準，可按規定分割宗地。對于企業因經營需要不再繼續開發，或無法繼續開發的部分，可分割宗地轉讓給其他經營主體開發利用。
4、支持合作開發。各地要支持企業利用土地、資本和技術聯合開發，充分發揮各自優勢，合作共贏。支持企業依法通過兼并重組、引入第三方資金等方式處置閑置存量土地。
5、允許適當比例的自持物業用于保障性住房。
五、國有資產盤活的難點問題
（一）問題資產多
國有企業存量資產種類繁多冗雜，存在各種問題資產、失血資產、抵債資產等，盤活處置難度大；
（二）投資人缺乏
市場優質投資人資源稀缺；
（三）處置程序繁瑣
國有資產交易審批程序嚴格，實操難；
（四）政策繁多
國家地方政策繁多，需要具有專業知識儲備與政策分析能力；
（五）創新難度大
處置面臨諸多難點，需要結合政策和實際情況，一事一議，不斷創新盤活模式，提升存量資產盤活效益；
（六）缺乏獎勵機制
資產盤活成本高，收益存在不確定性，有國有資產流失的風險與責任，但缺少配套的激勵機制。
六、盤活的路徑
（一）第一步，做好資產分類
|
資產大類 |
細分類型 |
典型資產形態 |
|
土地房產類 |
工業用地 |
閑置廠房、老舊工業區、廢棄倉庫 |
|
商辦用地 |
空置寫字樓、酒店、培訓中心 |
|
|
公共設施用地 |
廢棄體育場館、閑置文化場館 |
|
|
設施設備類 |
生產設備 |
停產生產線、封存機械設備 |
|
基礎設施 |
停用碼頭、低效倉儲中心 |
|
|
權益類 |
特許經營權 |
未開發充電樁配額、閑置5G頻段 |
|
股權投資 |
低效參股企業、僵尸企業股權 |
|
特殊功能類 |
非主業資產 |
機關培訓中心、企業療養院 |
|
歷史遺留資產 |
劃撥用地、未確權房產 |
|
|
無形及其他 |
數字資產 |
閑置域名、未開發數據資源 |
|
特殊資質 |
未使用建筑資質等 |
（二）第二步，資產盤清
建立資產管理臺賬，建立完善的資產管理配套制度（管理權限、批準決策、審批備案等）；
形成定期盤點資產、監督考察的監控機制。
（三）第三步，分等定級，動態管理
按使用效率：高效、中效、低效、無效、負效；
按資產類型：經營性、非經營型。
（四）第四步，系統規劃
統一管理流程，一體化處置程序，加強資產處置全流程的監督。
（五）第五步，資產盤活，關鍵在“活”
重點針對的是低效、無效資產，市場化運作，遵循市場規律。
根據國有企業發展需要及自身產品特點，一事一議、分門別類制定資產盤活處置方案。
六、盤活的方式
（一）資產證券化
發行基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)，資產支持證券等。
（二）城市更新、改擴建有機結合
利用城市更新政策，翻新改造。
（三）建設保障性租賃住房
符合條件的工業土地做保租房。
（四）作價出資（入股）
通過資產或股權作價方式引進合作方。
（五）土地置換
與地方政府溝通，將舊土地收儲；并在新址進行土地置換。資產轉讓
（六）增資擴股（債轉股）
降低負債率，增加運營資本。
（七）特許經營權轉讓
采用轉讓-運營-移交（TOT）模式運作，是基礎設施領域常見的一種特許經營模式。
（八）租賃經營
酒店經營權轉讓
經營權轉讓+營業收入分成
（九）資產處置
有意向買方的項目，資產直接在交易所掛牌轉讓。
